ברצלונה, אחת הערים המתויירות ביותר בעולם, מושכת מדי שנה מיליוני מבקרים המגיעים לחזות ביופיה, להנות מהתרבות העשירה וההיסטוריה המרתקת. באופן טבעי, היקף התיירות העצום משפיע באופן ישיר על חיי התושבים והתשתיות העירוניות.
אם יצא לכם לבקר בברצלונה בוודאי שמתם לב שהרחובות מלאים בתיירים, יש צפיפות כללית והתחבורה הציבורית עמוסה. מי שגר בעיר מרגיש שהעומס התיירותי גורם למחירים לעלות, ולהכביד על התושבים של העיר. בעיר יש כ-10,000 דירות שמוצעות להשכרה לתיירים.
לאור המצב הזה, עיריית ברצלונה הכריזה על איסור כולל על השכרות קצרות טווח של דירות שיכנס לתוקף בשנת 2029. המטרה של האיסור הזה היא להילחם בעליית מחירי הדיור ולשמר את מרקם החיים העירוני: ראש העיר, ז'ומה קולבוני, אמר שהרגולציה נועדה להגדיל את היצע הדיור לתושבי העיר ולהפוך אותה לנגישה יותר לתושבים המקומיים.
האם האיסור על שכירות קצרת טווח יצליח?
ניתוח הבעיה
זה ניתוח בעיה מנקודת המבט של העירייה:
תמיד אפשר היה להשכיר דירה לתיירים, אבל האפשרות הזו הפכה יותר ישימה ונפוצה עם ההשקה של פלטפורמות אינטרנטיות כמו Airbnb. כתוצאה מכך הרבה תיירים מעדיפים ללון בדירות במקום במלונות.
לתופעה הזו יש שני צדדים. הראשון – במקום ללון במלונות, חלק מהתיירים "תופסים" דירות שתושבים היו גרים בהן. השני – יותר תיירים יכולים להגיע לערים המבוקשות (גם כי היצע מקומות הלינה גדל, גם כי מגוון מקומות הלינה גדל, וגם כי חלק מהדירות זולות בהשוואה לחלק מהמלונות).
ריבוי התיירים יוצר עומס גם על שוק הדיור, אבל גם על תשתיות נוספות – כמו תחבורה ציבורית. ויותר תיירים, שמוכנים להוציא סכומי כסף גבוהים בחופשה גורמים למחירים של מוצרים ושירותים לעלות גם עבור התושבים המקומיים.
באופן טבעי, כאשר מחירי הדיור עולים – תושבי העיר שהם פחות אמידים נאלצים לעזוב אותה או להתרחק מהמרכז, וכולם בעיר משלמים יותר על דיור.
מקרים אחרים מהעולם
כתבתי כאן בעבר על מחקר שהשווה בין ניסיונות רגולטוריים שונים להתערב בשוק השכירות קצרת הטווח בערים תיירותיות. מאחר שעברו מאז 4 שנים, אני חושב שהגיע הזמן שחוקרים מהאקדמיה וממכוני מחקר יחזרו לבדוק מה היו התוצאות בפועל של אותן רגולציות ומה ניתן ללמוד מהן.
בערים שונות ברחבי העולם נקבעו רגולציות עם מטרות דומות כדי להתמודד עם ההשפעות השליליות של גידול בהיקף ההשכרות קצרות הטווח. בברלין, למשל, הוחל איסור על השכרות של בתים שלמים בשנת 2016, במטרה לרסן את מחירי השכירות הגבוהים. עם זאת, בעקבות קשיים ביישום החוק, האיסור בוטל והוחלף בהגבלות רכות יותר (עם קנסות גבוהים).
העיר איירבין (קליפורניה) קבעה בשנת 2018 איסור על השכרות קצרות טווח. האיסור הצליח להוריד את מחירי השכירות ארוכת הטווח ב-3% (בממוצע: 114$ לחודש). בניו יורק, הרגולציה מחייבת את בעלי הדירות לרשום את הדירות שהם משכירים במאגר דירות עירוני. הרגולציה מתמקדת בהגבלת מספר האורחים ומשך השהות.
בסינגפור אסור להשכיר דירות מגורים לתקופה של פחות מ-90 יום. ובתאילנד אסור להשכיר דירות מגורים לתקופה של פחות מ-30 יום.
אני לא רוצה להאריך, אבל חשוב לומר שאלו לא הדוגמאות היחידות. גם בלונדון, ונקובר, טוקיו, פריז ואמסטרדם יש מגבלות שונות על השכרות לטווח קצר.
השפעות אפשריות
הקטנת הביקוש לדירות והקטנת הצפיפות במרכז העיר
אחת ההשפעות האפשריות של איסור או הגבלה משמעותית על השכרות קצרות טווח היא הקטנת הצפיפות באזורים מרכזיים בעיר. עם פחות תיירים המתגוררים במרכז, עשויה להיות הקלה בעומס על תשתיות כמו תחבורה ציבורית ומתקני ציבור, מה שיכול לשפר את איכות החיים של התושבים המקומיים.
זה מה שיוזמי ההצעה מכוונים להשיג.
מחסור בתשתיות תיירות
אם התיירים לא יכולים ללון בדירות למגורים, הם יצטרכו מקום אחר לישון בו. תשתית התיירות הקלאסית היא מלונות, והם קיימים בכל אותן ערים. אבל הדירות באו בנוסף. בהנחה שלפחות בחלק מהזמן בתי המלון מלאים, זה אומר שבעקבות האיסור לא יהיו מספיק תשתיות תיירות במקטע הלינה.
ויכולות להיות עוד בעיות: יש מספר סיבות לכך שאנשים בוחרים ללון בדירה ולא במקום (חוץ מהמחיר): מיקום המלונות (אם אין מלונות באזור המבוקש), גודל החדרים, שירותים משלימים (למשל, מטבח בחדר, חדר משחקים לילדים או בריכה פרטית).
עשוי להיות מחסור (כמותי) בחדר לינה לתיירים מלונות לא בהכרח יענו על כל הצרכים (איכותנית).
צמצום התיירות יפגע בתעסוקה המקומית
זו נגזרת של ההשפעה הקודמת. אומנם הרגולציה אמורה לאפשר לתושבים הלא מבוססים לגור בעיר, באמצעות עצירת התייקרות מחירי הדיור. אבל היא גם עלולה לפגוע באותה אוכלוסיה. סקטור התיירות ידוע בכך שהוא מייצר משרות רבות לעובדי "צווארון כחול": עובדים עם משכורות נמוכות יחסית ומעט אפשרויות תעסוקה.
צמצום מספר התיירים, או דחיקה שלהם לשולי הערים עלולה להקטין את הצורך בשירותים לתייר (כמו מדריכי טיולים, שירותי הסעות, מלצרים במסעדות וכו'). זה עלול להביא לכך שיהיה פחות צורך בעובדים בסקטור התיירות. ומה יקרה לאותו תושב ברצלונה? תתפנה דירה, אבל הוא יאבד את העבודה שלו. זה risk trade off – החלפה של בעיה אחת בבעיה אחרת.
אם העירייה תתמוך בשינוי הרגולציה בצעדים משלימים, כמו הקמת תשתיות תיירות חלופיות (כמו בתי מלון), זה עשוי לאזן את ההשפעה על שוק התעסוקה ולצמצם פגיעה באותם עובדים.
שינוי בפרופיל התיירותי
האיסור עשוי להוביל לשינוי בפרופיל התיירותי של העיר, זאת אומרת סוג התיירים ישתנה. למשל יגיעו יותר תיירים משכבות אוכלוסיה או מחתך גיל שיהיו מבוססים יותר, או ממדינות יותר מבוססות. דמיינו שעלות הלינה במלון בברצלונה תגיע ל-2,000$ ללילה אחד. האם אתם תוכלו להרשות לעצמכם לבקר בעיר?
השפעה על שוק הנדל"ן
בטווח הארוך, הצעד הזה עשוי לגרום לירידה במחירי הנדל"ן בעיר, מה שיקל על תושבים מקומיים, ובעיקר על צעירים ומשפחות מהמעמד הבינוני, לשכור או לרכוש דירות. בכך, יתכן שתהיה חזרה של תושבים מקומיים למרכז העיר, מה שיוביל לחיזוק הקהילה המקומית ולביסוס הכלכלה המקומית לא רק על תיירות.
תובנות
ההחלטה של ברצלונה לאסור שכירויות קצרות טווח היא התערבות אגרסיבית בשוק הדיור ויכולות להיות לה מגוון השלכות. האם ההחלטה תביא לפתרונות יעילים ולשיפור באיכות החיים של תושבי העיר?
1. איזון בין תיירות ורווחת תושבים
את מי עיר אמורה לשרת? את מי העירייה אמורה לשרת? מקרה ברצלונה ממחיש את הצורך במציאת איזון עדין בין פיתוח התיירות לבין שמירה על איכות חיי התושבים המקומיים.
מצד שני, אפשר לטעון שערים שהן "אוצרות תרבותיים" של האנושות לא שייכות רק למי שגר בהן. האם רק תושבי ברצלונה זכאים לראות את היופי של כנסיית סגרדה לה פמיליה? האם ראוי שרק העשירים ביותר יוכלו להגיע לעיר כתיירים?
2. האם זה משחק סכום אפס?
האם צריך להכריע לטובת תושבים מול תיירים, כשקבוצה אחת מרוויחה על חשבון השנייה, או שאפשר למצוא פתרון שנותן מענה סביר לשני הצדדים?
3. רגולציה ככלי לשינוי חברתי
הרגולציה יכולה לשמש ככלי לשינוי חברתי, ולא רק כלכלי. במקרה זה, ההגבלות על השכרות קצרות טווח נועדו להחזיר את הגישה של התושבים לשוק הנדל"ן ולאפשר שיהיו קהילות מקומיות במרכז העיר, ולא רק תיירים חולפים.
4. השפעה גלובלית על מדיניות רגולציה
ההחלטה הדרמטית של ברצלונה עשויה להשפיע על ערים אחרות ברחבי העולם המתמודדות עם בעיות דומות. הצלחתה או כשלונה של ברצלונה עשויה לשמש מודל עבור ערים נוספות, שישקלו איך להתמודד עם השפעות התיירות על שוק הדיור המקומי.
הרגולטור - גיא מור 