מאחורי כל רגולציה יש סיפור. ובכל סיפור יש גיבורים.

כשאדם רוצה לשכור דירה הוא נמצא בעמדת נחיתות מול בעל הדירה. בעלי דירות חוששים שהשוכר, שהוא לרוב אדם זר, יגרום נזק לדירה או יברח בלי לשלם את החשבונות. לכן מקובל לדרוש שהשוכר יפקיד בטוחה. יש כל מיני סוגים של בטוחות – לפעמים דורשים כסף מזומן, לפעמים צ'ק ביטחון ולפעמים ערבות בנקאית. בעל הדירה דורש ולרוב מקבל את הבטוחה שרצה.

אבל יש שתי בעיות עם השיטה הזו. הבעיה הראשונה היא שהרבה פעמים השוכר מפסיד מהמנגנון הזה. אם צריך להפקיד כסף מזומן – זה כסף שאי אפשר להשתמש בו וגם לא תמיד יש לאדם כסף נזיל מעבר לשכר הדירה. גם ערבות בנקאית עולה כסף. הבעיה השנייה היא שבדרך כלל מפקידים את הבטוחה אצל בעל הדירה. הוא מחליט מתי לממש אותה. ובסיום החוזה הוא גם יכול להתעכב בהחזרת הבטוחה, גם אם אין לו הצדקה.

כמו בכל סיפור טוב – יש לנו קונפליקט. וזו הבעיה שאנחנו רוצים לפתור.

שני פתרונות אפשריים: כפיה או שירות

בואו נניח שהסיפור נכון ומדוייק ושאנחנו רוצים למצוא פתרון לבעיה הזו. מה עושים?

רגולציה של אסור ומותר

התגובה המיידית היא לחוקק. אם בעל הדירה פוגע בשוכר – אז נאסור על בעל הדירה לדרוש בטוחות מסוימות וגם נגביל את גובה הערבות. אנחנו יודעים מה צריך לקרות – אז נחייב את הגיבורים של הסיפור להתנהג בצורה הראויה. האם הבעיה תפתר אם נחייב אנשים להתנהג אחרת? מחקרים מראים שלא בטוח.
הבאתי בעבר דוגמאות לרגולציה שלא הצליחה לפתור את הבעיה ואפילו יצרה בעיות נוספות – בתחום החינוך, המסחר והתכנון העירוני.

אבל אולי הסיפור קצת שונה. הנה גישה אחרת. מפקידים את הבטוחה אצל בעל הדירה כי זה הדבר הפרקטי והזול. אפשר לשכור עורך דין, שיחזיק את הבטוחה בנאמנות עבור שני הצדדים. אבל זה עולה כסף ורוב האנשים גם לא יחשבו על מנגנון משפטי כזה.

פתרון מבוסס שירות

אם אנחנו מבינים את הבעיה לא כמצב של קונפליקט ישיר, אז הפתרונות יכולים להיות שונים.

למשל – בבריטניה הממשלה מציעה שירות של שמירת הבטוחות עבור הצדדים לחוזה השכירות. השוכרים מעבירים את הבטוחות לרשות ממשלתית ששומרת את הכסף ללא תשלום. בתום תקופת החוזה בעל הדירה מאשר שהדירה הוחזרה בצורה תקינה ושכל התשלומים והחובות שולמו כנדרש, ואז הרשות מחזירה את הכסף לשוכר. אם בעל הדירה מבקש לממש את הבטוחה או לא לשחרר אותה – חובת ההוכחה עליו. אין עיכובים כי בעל הדירה צריך להודיע אם הוא מסכים או מתנגד בתוך 10 ימים. כך נמנעים מניצול של העובדה שהכסף נמצא אצל אחד הצדדים.

המנגנון הזה קיים יותר מעשור ונראה שהוא עובד. היתרונות הם שבעל הדירה מקבל בטוחה חזקה – הכסף לא נמצא אצל השוכר, והשוכר יודע שבעל הדירה לא יכול להשתמש בכסף מתי שירצה. הכסף נמצא באמצע, אצל גורם ניטרלי. לשני הצדדים יש תמריץ ואין כוח א-סימטרי.

הבריטים קבעו שהמנגנון הזה מחייב רק בחלק מהחוזים. יש בבריטניה שני סוגים מרכזיים של חוזי שכירות:

חוזה assured shorthold tenancy – שכירות קצרה לתקופה של עד 6 חודשים. אפשר להאריך אותה מעבר, אבל לאחר 6 חודשים בעל הדירה רשאי להחליט על סיום השכירות לפי בחירתו. בחוזים כאלו מנגנון הערבות הוא מחייב.

חוזה assured tenanc – חוזה לתקופה ארוכה. השכירות מסתיימת רק בתום התקופה. בחוזים כאלו המנגנון הוא שירות וולונטרי והצדדים רשאים להחליט אם להשתמש בו או לא.

ומה לגבי גובה הבטוחה שהשוכר מפקיד? זה נקבע בין הצדדים ואין רגולציה שמגבילה את גובה הסכום שהשוכר מפקיד.

המנגנון הזה כולל רגולציה, אבל במהותו מדובר בשירות. הוא לא מבוסס על קביעת כללים ואכיפה שלהם, ובעיקר נותן מענה לצרכים של שני הצדדים. לדעתי זו דוגמה לכך שלא תמיד צריך רגולציה כופה. באמצעות שירות, הממשלה פותרת את הבעיה, בלי להתערב בתוכן של ההתקשרות בין הצדדים. הוא גם לא מצריך הרבה משאבים ממשלתיים (כמו פיקוח ואכיפה) שעולים כסף למשלם המיסים.

אייזק ניוטון אמר שאנחנו בונים יותר מידי חומות ופחות מידי גשרים. זו דוגמה למדיניות שמציבה פחות חומות, ובונה יותר גשרים לשיתוף פעולה בין אנשים.

האם לדעתכם זה פתרון טוב? הייתם רוצים שיהיה כזה מנגנון בישראל?