ניסיונות להחיל רגולציה על שיתוף דירות

לפני כמה שבועות המפקחת על רישום מקרקעין דנה במחלוקת בין בעלי דירות בתל אביב. המפקחת פסקה שאסור לבעלי הדירות להשכיר דירות ב-Airbnb כי לפי תקנון הבית המשותף (שעליו הם חתמו) נקבע שהדירות ישמשו הן רק למטרות מגורים. זו החלטה מאוד נקודתית, אבל היא עוסקת בסוגיה אקטואלית. במקביל, התאחדות המלונות פועלת כדי להקשיח את הרגולציה של כיבוי אש על מי שישכיר דירה דרך Airbnb ודומיו.

ההשפעות של השכרת דירות לטווח קצר

Airbnb מאפשר למשתמשים לפרסם דירות פרטיות להשכרה ללקוחות פוטנציאליים המחפשים מקום זמני לשהות בו. על ידי חיבור ישיר בין המשתמשים Airbnb מאפשר לתושבי העיר לנצל את שטחם הבלתי מנוצל ולהציע אותו למי שזקוק למקום לינה.

יש טענות ש-Airbnb מזיקה לערים ולשוק הדיור, כי השירות מוציא מהשוק דירות שאפשר היה להשכיר לטווח ארוך. ומצד שני מי שתומך בפלטפורמה וטוען שמאחורי ההתנגדות עומדים המלונאים (הנה ניתוח השוואתי קצר). אבל אין מחקר מבוסס נתונים על ההשפעה של Airbnb על הערים או על שוק הדיור.

כמו תעשיית המלונאות המסורתית, Airbnb מייצרת פעילות כלכלית שמכניסה כסף אל הערים שבהן היא פועלת. בעיר ניו יורק לבדה, Airbnb ייצרה פעילות כלכלית בהיקף של 632 מיליון דולר, שהגיעו לעסקים המקומיים. השירות עוזר לבעלי דירות, למי שמחפש מקום לינה ובאופן כללי לערים בהן הוא פועל.

מכיוון שעד עכשיו מדינת ישראל לא החליט להגביל פעילות בסגנון Airbnb, ניקח את ניו יורק כמקרה מבחן.

ניו יורק נלחמת ב-Airbnb

בשנת 2016 מדינת ניו יורק חוקקה חוק שאסר על פרסום דירות להשכרה למטרות שאינן תושבות קבע. תמיד היה אסור להשכיר יחידות מגורים (המוגדרות כ- class A) לתקופה שצקרה מ-30 יום. החוק החדש מוסיף גם איסור על עצם הפרסום. לפי הצעת החוק, המטרה היא בטיחותית: לעמוד בהוראות הרגולציה לעניין בטיחות אש במבנים.

בדיון שנערך בדצמבר 2016, הודיע משרד האכיפה של ראש העיר כי מטרתו העיקרית של החוק היא לטפל במי שמשכיר בקנה מידה גדול דירות מגורים לתקופות קצרות, ובכך מצמצם את שוק הדיור. הבעיה שהחוק לא מבחין בין משכירים לפי היקף הפעילות שלהם ובפועל בוצעה אכיפה גם כלפי אנשים שמשכירים דירות בהיקף מצומצם.

ואז קרה משהו מעניין – Airbnb הגישה לעיריית ניו יורק הצעה משלה לרגולציה:

1. ברגע נתון אדם יכול להשכיר רק דירה אחת בכל שטח עיריית ניו יורק.
2. משכירי דירות לטווח קצר צריכים להירשם (זה נועד בעיקר כדי שאפשר יהיה לבצע ניטור, בקרה ולגבות מיסים).
3. הגדרת כללים ברורים בין בעל הדירה לבין השוכרים. ואכיפה באמצעות כלל "three strikes" – אם בעל דירה מפר את הכללים שלוש פעמים יוטל עליו איסור להשכיר דירות לטווח קצר.
4. חובת ביטוח.
5. פלטפורמה מוסדרת לגביית מס (מעין "ניכוי מס במקור" מהמשכירים ע"י גורמים כמו Airbnb).

נראה שההצעה של Airbnb יותר גמישה ומדוייקת (לא הצלחתי למצוא נוסח משפטי של ההצעה, רק את הטור שהם פרסמו).

אין אחידות או הכרעה סופית בנושא ועיריות שונות קבעו כללים שונים (זאת עוד דוגמה לתפקיד המרכזי שהשלטון המקומי ממלא). למשל לונדון, אמסטרדם וברצלונה הטילו מגבלות שונות על Airbnb. בלינק הזה, והזה תוכלו לראות פירוט של הרגולציות השונות בערים מסביב לעולם.

העתיד לא ברור

הקרב הזה רחוק מלהיות מוכרע וממש לא ברור מה תהיה התוצאה הסופית. נראה שגם בישראל וגם בעולם לא ממש יודעים איך לגשת לנושא.

שתי נקודות למחשבה:

1. צריך להבין מה באמת הבעיה ש-Airbnb יוצרת. יכול להיות שאין בעיה. אבל יכול להיות שנוצר ארביטראג׳ רגולטורי – מלונות נמצאים תחת רגולציה כבדה ודירות לא. אם זה המצב, יכול להיות שהפתרון הוא דווקא להקל על המלונות, ולא להכביד על השכרת דירות.

2. יש בעיה עם הנוקשות של הרגולציה הנוכחית. למשל – היא לא יודעת להבחין בין אנשים מהשורה שמשכירים מידי פעם את דירותיהם, לבין מי שמשכיר דירות רבות בהיקף "תעשייתי".

בנתיים אנחנו יכולים לדרוש מהממשלות להימנע מהחמרות מיותרות ולאמץ רק מדיניות מבוססת נתונים, כדי שהיא לא תפגע בהשפעות החיוביות של הכלכלה השיתופית – בין אם מדובר בשיתוף דירות, נסיעות או בכל תחום אחר.