מה גרם למשבר הדיור?

המקום: עמק הסיליקון, סן פרנסיסקו קליפורניה. כמה כמה עשורים שבאזור יש ריכוז של חברות טכנולוגיה מובילות. העובדים באותן חברות מרוויחים שכר גבוה והם רוצים לגור באזור. אבל אין באזור מספיק דירות. אם תסתובבו באזור (אתם יכולים לעשות את זה בעזרת google street view – הנה דוגמה לרחוב רנדומלי) תראו בעיקר בתים פרטיים צמודי קרקע עם שתי קומות מקסימום, המון מגרשי חנייה, חצרות גדולות מסביב לבתים וגם חלקות ריקות. מאוד לא עירוני (להרחבה ראו: כאן ופה).

הסיבה היא הרגולציה המחמירה על קרקע ובניה. האיסורים חלים לפי אזורים (zoning) והמגבלות רבות. אם תנסו לבנות משהו בגובה של יותר משתי קומות (אפילו בשולי האזור ליד תחנת רכבת) – מישהו ידאג לחסום אתכם.

דוגמה אחת לחסימה היא פרויקט עם עירוב שימושים, וגם יוזמה להקים דיור מוגן לקשישים נפלה בעקבות התנגדות.

מאוד מאוד קשה לקבל היתר בניה. אבל גם לאחר שמקבלים אישור, תתמודדו עם שורה של עררים ותביעות שייצרו שנים של עיכובים (ויעלו לכם המון כסף). החוק המקומי מאפשר להגיש עררים בקלות ובזול, ואפילו – להגיש אותם באופן אנונימי! התוצאה היא שלמעשה כל אחד מהשכנים יכול להטיל וטו על הפרויקט. לכן על חלק מהקרקעות באזור שום דבר לא בנוי.

נראה שלא מדובר בטעות. התושבים באותן ערים מתנגדים לבניה. נראה שהסיבות העיקריות הן שמחסור בדירות מעלה את שווי הרכוש שלהם; בנוסף הם מעדיפים לשמור על האופי הפרברי של השכונות ואף אחד לא מתלהב מצפיפות.

החצר האחורית

כולם מסכימים שצריך לבנות דירות. גם התושבים באותן שכונות לא מתנגדים עקרונית. הם רק אומרים -"אבל לא פה". התופעה הזו ידועה כ- NIMBY – Not In My Back Yard.

בדרך כלל מדובר על התנגדות מקומית להקמה של תשתית או מבנה ציבורי שנחוצים אבל יוצרים הפרעה לסביבה הקרובה. הדוגמאות הקלאסיות הן שדות תעופה, מחלפים, תחנות כוח, אנטנות סלולריות, מוסדות לאנשים עם מוגבלויות, מפעלים, כבישים מהירים וכו' (דוגמאות מהשנים האחרונות בקישורים).

הטענה היא שאף אחד לא רוצה שיבנו לו מאחורי הבית שדה תעופה מרעיש / אנטנה סלולרית – למרות שכולם רוצים שתהיה להם קליטה סלולרית ושדה תעופה בסביבה. וזו הטרגדיה של תופעת ה-NIMBY: כולנו צריכים את אותו משאב/ שירות ציבורי, אבל לכולנו יש אינטרס להרחיק אותו מאיתנו ולמנוע ממנו לקום לידנו.
אז איך מחליטים? לעיתים קרובות מי שיותר חזק – מצליח להרחיק את התשתית ממנו. ובמקרה כזה אותן תשתיות לא נמצאות במקום הכי הגיוני, אלא רחוק מבעלי הכוח וההשפעה.
התוצאה: או שהתשתית תפריע למישהו אחר (שלא צעק חזק) או שהיא תהיה במקום לא מתאים וזה יפגע בכולם, למשל העלות תהיה גבוהה יותר (אבל היא תתפזר על כל הציבור, אז מבחינתם המתנגדים הצליחו).

איך לזהות NIMBY: אנשים מאזור מסוים יוזמים מחאה או פועלים בדרך אחרת, כדי להרחיק מהאזור שלהם תשתית נחוצה. אלו יכולים להיות תושבים או הרשות המקומית. לעיתים NIMBY הוא תוצר של אינטרס קר ולפעמים הוא תוצר של בורות.

תופעת ה-NIMBY עלתה לכותרות בישראל לאחרונה (שוב) סביב פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן. למשל, מנכ"ל נת"ע (החברה שמקימה את הפרויקט) אמר:

"כולם מסכימים שצריך רכבת בלב העיר, אבל בכמה תנאים: שהעבודות לא יפריעו לאף אחד, לא יתקיימו בלילה ובטח לא בשבת.
מדיניות ה-NIMBY שולטת. רוצים רכבת קלה, בתנאי שלא יבוטלו מקומות חנייה ולא יהיו שנאי חשמל ולא תתבטל פנייה שמאלה לרכב פרטי. זה לא עובד ככה."

(להרחבה ראו את הפוסט בבלוג "זכות דרך")

אז איפה נכנסת הרגולציה?

בדרך כלל הדיון על NIMBY עולה כשתושבים מאזור מסויים מתנגדים להקמת תשתית ציבורית לידם. לרוב תראו מחאה ציבורית או פניה של אותם תושבים למקבלי ההחלטות. התנגדות כזו מגיעה לא רק במישור של התושבים – גם רשויות מתנגדות להקמת תשתיות בסביבתן (נתניהו ניסה לקדם "חוק נימבי" שיאפשר לממשלה להתגבר על התנגדות מקומית, שלא עבר נכון לעכשיו). זה קורה כשמדובר בתשתיות גדולות: שדות תעופה, תחנות כוח וכו'. בעיני זה לגיטימי שאזרחים ותושבים ישקפו את האינטרסים שלהם בפני נבחרי ציבור, ונבחרי הציבור (וגם הדרג המקצועי שאינו נבחר) צריכים לשמוע את הציבור ולחתור להחלטה שתייצר מקסימום תועלת.

בחרתי לפתוח את הפוסט עם דוגמה לא אופיינית של התנגדות לבנייה למגורים. במקרה הזה לא מדובר על התנגדות לתשתית ציבורית/לאומית שהממשלה מקימה, אלא בבנייה למגורים שאנשים פרטיים יוזמים. מאחר שהיוזמה לבנות בית פרטי היא לא ממשלתית, אין טעם במחאת תושבים כלפי השלטון. במקרים כאלו ה-NIMBY לובש צורה אחרת. רגולציה.

מתי זה לא לגיטימי?

ההחמרות השונות ברגולציה על קניין, קרקעות ותכנון ובניה בקליפורניה הן תוצאה של NIMBY (ראו גם את הלינקים שבתחילת הפוסט). התושבים יצרו לעצמם יכולת לחסום את הדברים שהם לא רוצים בסביבתם, באמצעות רגולציה (ובארה"ב הממשל מנסה לתקן את זה).

חלק מהחסמים האלה ישירים, למשל – איסור על בניה במקומות מסוימים או מעל גובה מסוים. חלק מהחסמים הם על תנאי – למשל, כאשר צריך לקבל היתר מיוחד או כשהפרויקט כפוף להצבעה של התושבים או ועד כלשהו. לפעמים החסמים הם באמצעות בירוקרטיה – טרטור היזם בין גורמים רבים. ולפעמים החסמים הם באמצעות מתן זכויות תביעה – מתן אפשרות להגשת עררים ותביעות נגד הפרויקט והיזם, ועיצוב ההליך המשפטי כך שהוא יהווה חסם דה-פקטו.

כל אחד מהכלים האלו יכול להיות לגיטימי בפני עצמו. לגיטימי לקבוע כללים לתכנון ובניה, או להתנות פרויקטים מסוימים באישור. זה גם לגיטימי לאפשר לתושבים להגיש התנגדות לפרויקט בסביבתם ולהגיש תביעות על נזקים. וכמובן שלגיטימי שאזרחים יביעו דאגה מפני שינויים בסביבה שלהם. הבעיה היא שכולם רוצים את אותן תשתיות, רק שהיו ליד מישהו אחר.

רגולציית NIMBY היא עיוות כמו רגולציה שנקבעת כדי לשרת קבוצת אינטרס צרה. כמו בהחלטה היכן להקים תשתית ציבורית, גם בהחלטה על עיצוב הרגולציה – לפעמים ה-NIMBY מעוות את השיקולים הענייניים לטובת מי שיש לו השפעה רבה יותר על תהליך קבלת ההחלטות. החלטות בנוסח NIMBY מושפעות מאינטרסים של קבוצה קטנה ולכן ממש לא בטוח שההחלטה הסופית מביאה לתוצאה הטובה עבור הכלל.

במקרה של שוק הדיור בעמק הסיליקון, המשמעות היא שבעלי הדירות קיבלו זכות וטו שמאפשרת להם לחסום בניה של דירת נוספות. זה קצת כמו שיתנו לאפל לקבוע האם מותר לסמסונג למכור טלפונים סלולריים. באופן לא מפתיע – התוצאה בעייתית.