הרגולציה שיוצרת הומלסים

מספר ההומלסים בלוס אנג'לס גדל ב-12% בשנה האחרונה והגיע לכמעט 59,000 איש שחיים ברחוב. זה מספר מטורף. זה כמו כל האוכלוסייה שחיה בנהריה או בגבעתיים. ברחוב. וזה רק בעיר אחת בלבד.

יש הרבה סיבות לכך שאנשים מגיעים לגור ברחוב. למשל – חולי נפשי, התמכרויות וקריסה של התא המשפחתי. כולן קשות וטרגיות.

אבל יש עוד גורם לתופעה הזו. הולמסים הם אנשים חסרי בית. בקליפורניה אין מספיק בתים – דבר שבוודאי לא עוזר לבעיית ההומלסים. המחסור בבתים הוא בעיה בפני עצמו, והוא גם גורם לעלייה במחירי הדיור.

למשל, בסן פרנסיסקו החוקים מאוד מגבילים בנייה של בנייני דירות. למעשה ב-73% משטח העיר אסור לבנות בנייני דירות, אלא רק בתים פרטיים / דופלקס / טריפלקס. אפשר לראות את זה במפה הזאת:

להגבלות על הבנייה יש השפעה ישירה: פחות אנשים יכולים לגור בעיר. נהוג לומר ש"סן פרנסיסקו היא פריז של ארה"ב". ובאמת מעניין להשוות בין שתי הערים, כי הן מתפרסות על שטח דומה: פריז עם 105 קמ"ר וסן פרנסיסקו עם 121 קמ"ר. אבל למרות שסן פרנסיסקו גדולה ב-15% מפריז, יש בה פחות תושבים: כ-840 אלף תושבים בסן פרנסיסקו מול 2,230 אלף (2.23 מיליון) תושבים בפריז (נתוני 2013). במילים אחרות, בסן פרנסיסקו יש בערך שליש ממספר התושבים ביחס לשטח. הנה השוואה ויזואלית שמצאתי:

כשחוקים משפיעים על אנשים

בואו ניקח לדוגמה את העיר סנטה מוניקה, שהיא חלק מהמטרופולין לוס אנג'לס. בשנת 2017 המחיר החציוני של בית היה 1.1 מיליון $. זה אומר שחצי מהבתים עולים יותר מ-1.1 מיליון דולר (כמעט 4 מיליון ₪). מה שבאמת מזעזע זה ש-90% מהבית עולים יותר מ-500,000$ (1.8 מיליון ₪). טוב, לא חייבים לקנות בית, אפשר לשכור דירה קטנה. אז לא. שכר הדירה הממוצע לדירת שני חדרים (חדר שינה אחד וסלון) הוא 3,700$ לחודש (כ-13,000 ₪).

כשאדם נקלע למשבר רפואי, נפשי או משפחתי – אין לו סיכוי לקנות או אפילו לשכור דירה במחירים כאלו. אם יש בשוק רק דירות יקרות, מי שנקלע למשבר עלול להיזרק לרחוב או שיאלץ לעבור למקום אחר.
ומספר ההומלסים לא יורד, אלא גדל בקצב מפחיד.

הטרגדיה הזו היא תוצאה של רגולציה גרועה. כתבתי לפני שנה על רגולציית ה-NIMBY בסן פרנסיסקו. זו רגולציה שמגבילה מאוד את האפשרות לבנות והיא אפילו מאפשרת לבעלי הקרקעות לסכל בניה באזור שלהם. אותה תופעה קיימת בכל קליפורניה, גם בלוס אנג'לס.

בעלי הבתים בקליפורניה

קליפורניה נחשבת לאחת המדיניות שהכי מזוהות עם המפלגה הדמוקרטית ועם אג'נדה חברתית. הם מאוד דואגים לזכויות אדם, לשוויון, לרווחה וכו'. והם בהחלט מצביעים ככה – בבחירות 2016 לנשיאות, הילרי קילינטון ניצחה בפער אדיר: היא קיבלה 61.5% מהקולות, כשטראמפ זכה ל-31.5% בלבד.

הבעיה היא שהם מצביעים לעוד דברים חוץ מלנשיא ארצות הברית. במישור המדינתי והעירוני – מדינת קליפורניה וערים דמוקרטיות כמו לוס אנג'לס אימצו חוקים עם מגבלות דרקוניות על שימוש בקרקע ועל האפשרות לבנות.

למה להגביל את האפשרות להשתמש בקרקע? יכולות להיות המון סיבות.

למשל, בלוס אנג'לס יש הרבה פקקים, ואם יבנו עוד בתים – יהיו שם יותר תושבים שיעמיסו עוד יותר על הכבישים הפקוקים. בנוסף, כולם אוהבים שטחים פתוחים. וכמובן – אם הרגולציה מגבילה בנייה היא מייקרת את מחירי הנדל"ן. ואם יש בבעלותכם בית או דירה, זה מצוין שהמחיר שלהם יעלה ותוכלו למכור אותם ביותר כסף.

יש להם תמריץ למנוע הקמה של בתים ודירות, כי כשיש מחסור – שווי הבתים שבבעלותם עולה. אז משתלם לבעלי הדירות לייצר חסמים ברגולציה על תכנון ובניה, כדי שלא יהיה תכנון ולא תהיה בנייה.

כמובן שזה נכון בעוד מדינות – לבעלי הדירות יש תמריץ שלא יבנו יותר מידי דירות, כי זה יוריד את שווי הנכסים שלהם.

בעלי הדירות הם לא אנשים רעים. סביר להניח שהם אפילו לא יודעים שזו התוצאה של הרגולציה.
ואפשר להניח שהם לא רוצים לאנשים יזרקו לרחוב. גם אם עושים ניתוח קר – אף אחד לא רוצה לייצר עוד הומלסים בעיר שלו.

ההשפעות של מחסור בדירות

חלקכם בטח סקפטיים. אולי מחירי הנדל"ן גבוהים בגלל דברים אחרים, כמו בנייה ירוקה וחכמה מבחינת אנרגטית יותר או רמת חיים יותר גבוהה. אז קודם כל צריך לומר שבקליפורניה יש חובה לבנות בניינים לפי סטנדרטים סביבתיים די מחמירים (green building) – כך שגם זה תוצר של רגולציה.

אבל לגופו של עניין – מחקר שבדק את הנושא מצא ש-90% מהאפקט של מחירי נדל"ן גבוהים נובע מכך שקליפורניה מגבילה את היצע (כמות) הבתים. פשוט חסרים בתים, ואז: (א) אין מספיק בתים; (ב) הבתים הקיימים יקרים, גם לקניה וגם בשכירות.

אנשים טובים

קליפורניה היא דוגמה לפרדוקס. היא נחשבת למדינה "שמאלית" בפוליטיקה האמריקאית. בכל מה שנוגע להוצאה ממשלתית, הם בעד מערכת רווחה, שוויון ועזרה לחלשים. אבל בכל מה שנוגע לרגולציה – הם דואגים שהרגולציה תייקר את מחירי הדיור – כדי להעלות את שווי הדירות שלהם.

אמרנו שיש כמעט 59,000 הומלסים שחיים ברחובות לוס אנג'לס. בבחירות לנשיאות, תושבי קליפורניה יצביעו למי שיבטיח לחלק קצבאות לאותם הומלסים, ובמקביל ימשיכו לשמר רגולציה שמונעת בניית דירות. פרדוקס.

אבל אולי פשוט נטפל בבעיה מהשורש, ונסיר את הרגולציה שיוצרת מחסור בדירות?

לא כי זה נכון כלכלית. ולא בגלל שבירוקרטיה זה רע. אלא מתוך חמלה כלפי החלש, כלפי מי שחי ברחוב.

מילה לסיום

חשוב לומר שהתמונה מורכבת. אחד מידידי הבלוג כתב לי שכשהוא גר בארה"ב הוא שמע על עיריות שמחלקות להומלסים כרטיסי אוטובוס כדי שיעברו למקומות אחרים. תחקיר של הגרדיאן בדק את תנועת ההומלסים בארה"ב ומצא שערים באמת מחלקות כרטיסי אוטובוס ומעודדות הומלסים לעבור לערים אחרות.
כך שמדיניות ציבורית משפיעה על תופעת ההומלסים ועל הסבל שלהם בהרבה דרכים.