החלופה השלישית: בין בטיחות ליוקר הדיור

בחודשים האחרונים התנהל בישראל דיון סביב שינוי דרישות התכנון והבניה לעניין חדרי מדרגות מוגנים מאש. לפי הפרסומים, ההצעה נועדה לשנות את הדרישה לשני חדרי מדרגות בבנייני מגורים. כיום בניין שהגובה שלו מעל 29 מטרים (בערך 9-10 קומות) נדרש בשני חדרי מדרגות, לפי ההצעה, החובה תתחיל רק בבניינים שגובהם מעל 42 מטרים (בערך 12-13 קומות). אני מפשט את ההסבר, אבל זו התמצית.

השינוי הזה מיועד להביא הקלה רגולטורית משמעותית. מצד שני, רשות הכבאות התנגדה לשינוי וטענה שמדובר בפגיעה בבטיחות, בעיקר בגלל החשש ממצב שבו חדר מדרגות יחיד נחסם בעת שריפה או אירוע חירום.

אני לא רוצה להיכנס לדיון הישראלי הספציפי. מה שאעשה בפוסט הזה הוא לתקוף את השאלה מזווית אחרת, באמצעות כלים של מדיניות רגולציה. המטרה שלי היא להראות שמדובר בשאלה יותר מורכבת, עם יותר חלופות ממה שנדמה ושצריך הסתכלות תלת-ממדית כדי לייצר מדיניות חכמה.

זו לא רק שאלת בטיחות, זו שאלת מדיניות

כמה גרמי מדרגות צריך?
אחד? שניים? אולי ארבעה? מאוד קל להיגרר לשאלה הזו.

כשניגשים לדבר על חדרי מדרגות, צריך לשאול: מה תפקוד הבטיחות שהכלל אמור להשיג. כלומר: מה תרחישי הסיכון, כמה נתיבי מילוט נדרשים, מה מידת ההפרדה ביניהם, מה הסיכון שחסימה אחת תשבית את כולם, מה זמן הפינוי, מה יכולת כוחות הכבאות לפעול, ומה ההשפעה על עלות הבנייה ועל היצע הדירות.

אבל שאלת המדיניות האמיתית היא לא "כמה חדרי מדרגות צריך?", אלא מה המטרה, מה התועלות והעלויות, ואיך אפשר להגיע לאופטימום בין כל אלו?

אם מגדירים את הבעיה כ"שני חדרי מדרגות או אחד", מקבלים מרחב חלופות צר. אם מגדירים את הבעיה כ"איך מבטיחים פינוי בטוח בלי לבזבז שטח יקר שלא לצורך" או "איך מבטיחים שני נתיבי מילוט בטוחים תוך צמצום עלויות ושטח מבוזבז?" – נפתחות חלופות נוספות.

החלופה השלישית: Scissor stairs

והנה פתרון שקל להחמיץ אם הדיון הוא בין שתי אפשרויות: אחד / שני חדרי מדרגות.

Scissor stairs הם שני גרמי מדרגות נפרדים, שמשולבים בתוך ליבה אחת קומפקטית. הם לא "חדר מדרגות אחד" במובן הפונקציונלי, כי הם כוללים שני נתיבי תנועה נפרדים. אבל הם גם לא שני חדרי מדרגות נפרדים ומרוחקים שתופסים שטח רב בבניין. בין שני גרמי המדרגות יש הפרדה חסינת אש, כך שאם אחד מהם נפגע מעשן או אש, השני נשאר נתיב מילוט בטוח. זה מודל שמוכר וקיים בעולם.

למה זו חלופה מעניינת?
כי על פניו היא נותנת מענה לשני הצדדים: היא מספקת שני נתיבי מילוט מוגנים ונפרדים; והיא מאפשרת לחסוך בעלויות שכרוכות בהקמת שני חדרי מדרגות.

הניתוח הכלכלי

מחקר של Pew העריך שבבניין מגורים קטן, הדרישה לחדר מדרגות שני יכולה להוסיף כ-6%-13% לעלויות הבנייה הישירות. המחקר התייחס לארה"ב, אבל אפשר להעריך – כסדר גודל – שהוספת חדר מדרגות מייקרת הקמה של בניין מגורים בכמה מיליוני ש"ח. קרי, היא מייקרת כל דירה בכמה עשרות אלפי שקלים.

בנוסף, להוספת חדר מדרגות שני יש השפעה משמעותית כשמדובר במגרש קטן, למשל בפרויקטים של התחדשות עירונית – שם כל מטר קובע. אם אין מספיק מקום, הפרויקט עלול ליפול.

השוואה בין ונקובר, סיאטל ולוס אנג'לס ממחישה את הפער. בוונקובר נעשה שימוש נרחב יותר ב-scissor stairs. הבניינים שם צרים ויעילים יותר. אם בודקים את היחס בין השטח של הדירות לבין שטח המעברים, המסדרונות וחדרי המדרגות – מקבלים אחוז שמשקף את היעילות התכנונית. 

עיר	שטח קומה ממוצע (sq ft)	שטח מעברים ומדרגות (sq ft)	יעילות
ונקובר	7,476	900	88.0%
סיאטל	10,988	1,654	84.9%
לוס אנג'לס	12,323	2,050	83.1%

הפער בולט כשמסתכלים על השטח של של המעברים והמדרגות: בוונקובר מדובר בממוצע של 900 רגל רבוע לקומה, לעומת 1,654 בסיאטל ו-2,050 בלוס אנג'לס. במילים פשוטות: בוונקובר פחות שטח "נבלע" בליבת הבניין, ויותר שטח נשאר לדירות.

ההשפעה התכנונית

רגולציית בטיחות לא משפיעה רק על בטיחות. היא משפיעה גם על אדריכלות, איכות חיים, צפיפות עירונית ותמהיל הדירות שאפשר לבנות.

כשליבת הבניין קומפקטית יותר, אפשר לתכנן בניינים צרים ויעילים יותר או דירות גדולות יותר. זה מאפשר לבנות על מגרשים קטנים, לצמצם את הצורך באיחוד מגרשים, להגדיל את מספר הפרויקטים האפשריים בהתחדשות עירונית, ולעיתים גם לשפר את המרחקים בין בניינים. התוצאה יכולה להיות יותר אור טבעי, יותר אוורור ויותר דירות פינתיות.

דוגמה טובה לכך היא ההשוואה בין Telus Garden בוונקובר לבין 8th & Columbia בסיאטל. מדובר בבניינים בגודל דומה יחסית, אבל השימוש היעיל יותר בשטחי המעברים בוונקובר מוסיף כ-269 רגל רבוע של שטח לדירות בכל קומה, כלומר כ-25 מ"ר לקומה. זה אומר תוספת שטח של כ-6.5 עד 9.3 מ"ר לדירה. 9 מ"ר זה עוד חדר שינה, חדר אמבטיה או מרפסת.

למידה מהעולם: לא צריך להמציא הכול מאפס

ההשוואה הבין לאומית מוסיפה לדיון נקודה חשובה: הכלל הישראלי הוא לא האפשרות היחידה. בעולם קיימים מודלים שונים לגבי הגובה שבו ניתן לבנות בניין מגורים עם גרם מדרגות אחד. יש מדינות שמאפשרות זאת רק בבניינים נמוכים יחסית, ויש מדינות שמאפשרות בניינים גבוהים בהרבה עם גרם מדרגות אחד (בכפוף לתנאי בטיחות נוספים). השונות הזו מראה שיש מגוון אפשרויות, שגם תלויות באיך מגדירים את רמת הבטיחות הנדרשת.

גם לגבי scissor stairs יש ניסיון בין לאומי רחב. הפתרון הזה מקובל במדינות ובערים שונות, ובהן קנדה, הונג קונג וסין. בארצות הברית הוא פחות נפוץ, אבל אפשר למצוא אותו בניו יורק ובדאלאס, ובשנים האחרונות מדינות וערים נוספות מתחילות לבחון שינויי רגולציה שיאפשרו שימוש רחב יותר בפתרון הזה.

השוואה בין לאומית לא מיועדת להעתיק פתרון באופן עיוור. היא גם לא נועדה למצוא דוגמאות שתומכות בעמדה שכבר החזקנו מראש. הערך שלה הוא להרחיב את מגוון האפשרויות, ובחשיבה ביקורתית עליהן. כך אני גיליתי על scissor stairs כפתרון קומפקטי שמספק שני נתיבי מילוט.

התרשים מציג את הגובה המירבי עבור בניין מגורים עם גרם מדרגות אחד, לפי הרגולציה במדינות וערים מהעולם (בישראל המגבלה היא סביב 10-11 קומות)

רגולציה איכותית דורשת גם ניתוח מדיניות וגם ידע מקצועי

הדיון על מספר חדרי מדרגות נראה כמו פרט טכני בתקנות התכנון והבנייה. המבט הצר הזה מאפיין לעיתים חשיבה של אנשי מקצוע.
אבל הוא לא באמת דיון על מספר חדרי המדרגות, הוא דיון על אמצעי הבטיחות והמגבלות התכנוניות שנטיל על כל המשק.

כדי לדון בו צריך להרחיב את נקודת המבט: להגדיר את הבעיה ואת תכלית הרגולציה, ואז לנסח שאלה רחבה יותר מ- "כן או לא". אחרת תורת החשיבה שלנו תהיה שטחית.

לא מספק להיות מהנדס, חייבים לחשוב על מדיניות באופן יותר רחב ותלת-מימדי.

החלופה של scissor stairs מדגימה לנו מה אנחנו מפספסים כשאנחנו מנהלים דיון טכני, בלי חשיבה של מדיניות.