קריסת הבניין בפלורידה הייתה כישלון מערכתי

לפני שבוע קרס בניין דירות ברמת גן. בנס לא היו הרוגים.
עדיין מוקדם לומר מה גרם לאירוע החריג ברמת גן. אבל המקרה הזה הזכיר לי אירוע חמור בהרבה שהתרחש רק לפני חודשיים בפלורידה ארה"ב – ועליו יש הרבה יותר מידע.
ביוני 2021 קרס בניין דירות בן 12 במיאמי שבפלורידה. באסון נספו כ-100 בני אדם שהבית שלהם קרס עליהם ומחץ אותם למוות.

איך יכול להיות שבמדינה מערבית כמו ארה"ב ועוד בחלקים המפותחים שלה, כמו פלורידה, קורה כזה אסון? אנחנו מצפים לרמה גבוהה באיכות הבנייה ובסטנדרטים ההנדסיים.
לפלורידה ולמדינות אחרות בארה"ב יש רגולציות בנושא. וכשבוחנים אותה מגלים שהאסון הזה נבע מכישלון רגולטורי.
זה לא אומר שבעלי הבניין ובעלי המקצוע חפים מאחריות. אבל כמו שתכף תראו – הרגולטורים עסקו בנושא ונכשלו שוב ושוב.

הדוח ההנדסי

בשנת 2008 עבר בפלורידה חוק שמחייב בעלים של בנייני דירות עם יותר משלוש קומות לבצע בדיקה הנדסית כל חמש שנים. אבל הוא בוטל אחרי שנתיים בעקבות לחץ של בעלי הדירות והבניינים (association boards). ולכן הרבה מאוד מבנים בכלל לא עוברים בדיקה הנדסית.

המקרה הזה "המזל" הוא שהבניין היה ישן. החוק במיאמי מחייב את בעלי הדירות לבצע בדיקה הנדסית רק למבנים בני יותר מ-40 שנים. ולכן בשנת 2018 נערכה בדיקה הנדסית למבנה הדירות. המהנדס חתם על דוח שהזהיר מפני פגמים הנדסיים משמעותיים, כמו סדקים בעמודי התמיכה המרכזיים. הדוח גם הסביר אילו תיקונים הכרחי לבצע.

רק שיש פרצה קטנה: גם כשיש חובה לבצע בדיקה לבניינים ישנים, בעלי הבניינים לא מחוייבים לתקן את הבעיות שמתגלות (זה גורם לכם לתהות מה שווה בדיקה אם לא מתקנים את הליקויים).
אבל גם במקרה הזה היה "מזל" שהבניין נמצא במחוז מיאמי, כי ספציפית בו יש חוק מקומי ייחודי שמחייב תיקון של ליקויים הנדסיים וחשמליים בתוך 150 ימים מרגע שהם מתגלים.

והנה כישלון נוסף: הרגולטור המקומי פשוט לא אכף את ההוראה הזו. כך שלמרות שיצא דוח הנדסי חמור שהתריע על הסכנה – אף אחד לא עשה כלום, לא בעלי הבניין ולא הרגולטור.

אם בעלי הדירות לא מבצעים תיקון שנדרש, הרגולטור בפלורידה יכול להכריז שמדובר במבנה מסוכן ולהורות לפנות אותו מהדיירים (ולאסור כניסה אליו). זה מה שקרה אצלנו ברמת גן, וכך ניצלו חיים (הנה, לדוגמה, חוק העזר של עיריית תל אביב בנושא). נראה שהמנגנון הזה לא עבד בפלורידה – הבניין קרס שלוש שנים אחרי שיצא הדוח ההנדסי החמור – אבל כולם המשיכו להתגורר בבניין.

עד עכשיו ראינו שלושה כשלים: (1) החוק הכללי לא מחייב לבצע בדיקות הנדסיות; (2) החוק הכללי לא מחייב לתקן את הליקויים שמתגלים; (3) גם כשיש חובה לבצע בדיקה ולתקן ליקויים – הרגולטור לא טורח לאכוף אותה.

מה לגבי האחריות של בעלי הדירות?

הרגולציה בפלורידה קובעת שוועד הבית של הבניין אחראי לזהות ולנהל סיכונים למבנה, כולל לקבל החלטה לגבי אופן הטיפול בסיכונים. זאת משימה כבדה ומורכבת, במיוחד בבניינים גבוהים וגדולים.

מי יושב בוועד? בעלי דירות שעושים את זה בהתנדבות. כמו בישראל, אין תנאי סף בשביל להיות חברים בוועד הבניין – לא צריך השכלה ניהולית, הנדסית, פיננסית או הכשרה כלשהי. במילים אחרות – יש אחריות ויש סמכות אבל אין כלים (הכשרה, ידע, ניסיון).

לוועד הבית ולבעלי הבניין והדירות יש סמכות לקבל החלטות בהצבעה. הם יכולים להחליט לא לבצע תיקונים או פשוט לדחות את מועד ביצוע התיקון – גם אם מדובר בליקויים שמסכנים את חיי הדיירים. 

כאמור, הרגולטור בפלורידה יכול לבצע פיקוח ואכיפה ויש לו סמכות להורות על פינוי של הבניין. אבל כמו שראינו, מערך הפיקוח והאכיפה נכשל במקרה הזה.

הכשל המבני

הועד של כל בניין אחראי לנהל סיכונים, עבור כל הדיירים והשוהים במבנה. אבל ביום יום הם לא מתעסקים בסכנת קריסה של המבנה. הם עוסקים בגביית דמי ועד הבית ובהוצאות שוטפות – ניקיון, גינון, טיפול במעלית, הדברה ועוד. בפלורידה (כמו בארץ) ההחלטות של ועד הבית לא כפופות לבקרה חיצונית.

הפעילות של ועד הבית כמעט לא כפופה לרגולציה. זה כמובן מאוד הגיוני כשמדברים על תחומים כמו ניקיון חדר המדרגות. אבל לא בטוח שזה הגיוני כאשר עוסקים בסיכון הנדסי לקריסת הבניין, תחום שהמדינה כן קבעה בו רגולציה (למשל הסמכות להוציא צו הכרזה על מבנה מסוכן). יש פה חוסר קוהרנטיות – מצד אחד יש רגולציה על יציבות ובטיחות מבנים, אבל מצד שני הגורם שאחראי שהמבנים יהיו יציבים ובטוחים לא צריך שום הכשרה ואין שום בקרה עליו.

וזה הכשל הרביעי – כשל מבני בתפקיד של ועד הבית במשולש אחריות-סמכות-כלים.

איך זה קרה ומה אפשר לעשות?

בארה"ב יש היסטוריה ארוכה של יזמים ומשקיעי נדל"ן שהתנגדו להצעות רגולציה בתחום, מחשש שרגולציה כזו תעכב את קצב הבניה או תייקר אותה. החשש כנראה מוצדק, אבל השאלה החשובה היא מה עדיף בשורה התחתונה בניתוח עלות-תועלת.

לחופש מרגולציה ממשלתית יש מחיר. למשל, אסונות כאלו או חוסר האמון של הציבור בבטיחות מבנים (מה שיכול להוביל לנטישת בנייני דירות גבוהים). אבל יש גם מחיר עקיף – ייתכן שאחרי אסון כזה תיקבע רגולציה מחמירה מידי. כידוע, אחרי אסונות המטוטלת זזה בחדות מ"תת רגולציה" ל-"עודף רגולציה".

אין ספק שהאחריות לאסון בפלורידה היא קודם כל של הסקטור הפרטי – בעלי הבניין שאחראיים לתחזק אותו כדי שיהיה בטוח. אבל נראה שהיה שם גם כישלון רגולטורי. בין אם בגלל כשל האכיפה ובין אם בגלל הכשל המבני באחריות שניתנה לועד.

ואולי תגידו שהסיכון נדיר ולכן לא מצדיק רגולציה והפעלת מערך פיקוח. אם נבחן את הנתונים ונמצא שהתועלת לא מצדיקה את העלות, המסקנה צריכה להיות ביטול או שינוי של הרגולציה. רגולציה ללא אכיפה היא לא פתרון.

לצד חיזוק תפיסה של אחריות פרטית ועקירת תרבות ה"יהיה בסדר", גם הרגולטור האמריקאי היה יכול לבצע את התפקיד שלו טוב יותר. חוסר תפקוד של מערך הפיקוח והאכיפה צורם לא פחות מההתנהלות של ועד הבית של הבניין במיאמי.

__

Photo Source:
David Wilson/ 20020216 03 Ground Zero picture, New York
(subject to 2.0 Generic license (CC BY 2.0))