המאבק במחירי הדיור

בישראל כבר התרגלנו לחלק מהבעיות שלנו. ואני לא מדבר על בעיות ביטחוניות. למשל המונח "משבר הדיור" הוא כבר משהו שהתרגלנו שמאפיין את החיים בישראל.
אבל הבעיה הזו קיימת בעוד מדינות שאנחנו תופסים כמתקדמות כמו מדינות באירופה ואפילו בארה"ב.

המחסור בדיור

למרות שיש בארה"ב תופעה של הומלסים, כשאומרים שיש מחסור בדיור הכוונה היא לא שאנשים חיים ברחוב. הכוונה היא שבגלל שאין מספיק דירות באזורים השונים – המחירים גבוהים מידי. ובנפרד מבעיית ההומלסים, בארה"ב קיימת מצוקה משמעותית בשוק הדיור.

הביקוש לדירות חדשות גבוה מאוד, אך ההיצע לא מצליח להדביק את הקצב. זאת אומרת – לא בונים מספיק דירות, ולא בונים אותן מספיק מהר.

מומחים מ-Moody's מציינים שהמצב הנוכחי מבטא "מחסור מבני בדיור", כלומר, אין מספיק בתים חדשים כדי לענות על הצרכים של האוכלוסייה – וזה לא עניין רגעי. הבעיה היא מבנית ושורשית. הנתונים מראים שבין השנים 1968 ל-2006, נבנו בממוצע כ-1.1 מיליון יחידות דיור חד-משפחתיות בשנה. עם זאת, בין 2007 ל-2023, המספר הזה ירד ל-765 אלף יחידות בלבד. מדובר בירידה של כ-30%.

מדוע קצב הבנייה ירד בצורה כל כך חדה, למרות שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול? שימו לב שהירידה הזו החלה שלוש-עשרה שנים לפני הקורונה, ושנה לפני משבר הסאב-פריים.

חסמים רגולטוריים בעולם התכנון והבנייה

כדי להבין את הסיבה המבנית למחסור בדיור, אני חושב שצריך להתמקד ברגולציה. עולם התכנון והבניה הוא אחד התחומים עם הכי הרבה רגולציה ממשלתית – גם בישראל וגם בארה"ב. בארה"ב רגולציה ממשלתית מהווה את אחד החסמים המרכזיים להגדלת היצע הדירות. הרגולציה כוללת מגבלות על תכנון, חובה לקבל אישור מראש לעבודה (כמו היתר בניה, היתר להתחיל עבודות בשטח וכו'), רגולציית בטיחות, רגולציה אנרגטית עבור מבנים חדשים, ועוד רגולציות ודרישות שנקבעות ברמה המקומית. לרוב הרגולציות האלו יש מטרה טובה וחשובה. אבל כשמחברים הכל ביחד, למערכת שלמה ומוסיפים בירוקרטיה, זמני המתנה וחוסר וודאות – מקבלים תהליך תכנון ותהליך בנייה איטי ויקר.

חשוב להדגיש שבמקור הרגולוציות האלו נקבעו כדי לשפר את בריאות הציבור ולשמור על בטיחות הדיירים, אך לאורך השנים נוספו עוד ועוד הוראות שעוסקות באסתטיקה, שמירה על ערכי הנדל"ן, ועד דרישות שהשלטון המקומי קובע כדי לאותת שאכפת לו מסוגיות כמו שינוי האקלים, וכמובן שנכנסו גם אילוצים שנובעים מפוליטיקה מקומית.

יזם או אדם פרטי שרוצה לבנות – צריך לעמוד בצבר האדיר של ההוראות האלו. קודם כל הוא צריך להבין את כל מה שנדרש ממנו, מה שאומר שכבר בתחילת הדרך הוא צריך לשכור צוות של עורכי דין ומומחים לכל מיני תחומים. לאחר מכן הוא צריך לעבור תהליך ארוך ומייגע כדי לקבל את כל האישורים מהרשויות המקומיות. לעיתים קרובות הוא צריך לקבל מספר אישורים, אחד (לפחות) לכל שלב בבנייה – מהתכנון, דרך הרישוי, דרך שלבי הבנייה עצמם, ועד לאישור האכלוס של הבניין המוגמר. התהליך הארוך הזה גורם לעיכובים רבים ולהגדלת עלויות, מה שבסופו של דבר מגביל את כמות הבנייה החדשה ומייקר את הדירות.

השפעת הרגולציה על עלויות הדיור

פרופ' בראיין קפלן (Bryan Caplan) מאוניברסיטת ג'ורג' מייסון פרסם לפני מספר חודשים טור ב-New York Times תחת הכותרת The Best Plan for Housing Is to Plan Less (בתרגום חופשי: "התכנית הכי טובה לשוק הדיור – היא לתכנן פחות").

פרופ' קפלן טוען שעד שנות ה-70, כל מערכת התכנון והבנייה בארצות הברית תפקדה היטב. כאשר הביקוש לדירות עלה והמחירים עלו, נבנו יותר בתים והמחירים ירדו בחזרה. אבל עם השנים נקבעו ועוד ועוד רגולציות מחמירות. הרגולציות האלו גורמות לעליית מחירי הדירות, במיוחד באזורים עירוניים. כולם רוצים עוד בטיחות, עוד נגישות, נצילות אנרגטית גבוהה. אבל התוצאה היא שנעשה מאוד יקר לבנות.

הוא מספר שבארה"ב קיבלנו מעין ניסוי טבעי. באזורים כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו, שידועים ברגולציות נוקשות ומחמירות, ניתן לראות עליית מחירים חדה לצד האטה בבנייה. לעומת זאת, אפשר להשוות אותם לאזורים כמו יוסטון ודאלאס, בהם הרגולציה פחות נוקשה ופחות מחמירה, שם רואים הרבה יותר בנייה ועלויות בניה נמוכות בהרבה.

סיפרתי בעבר שאפשר לכנות את העלויות האלו "מיסים רגולטוריים" (ואפילו הנשיא ביידן אמר משהו דומה). המס לא הולך לכיס של הממשלה. המס מיועד להגן על הציבור והוא משולם בהמון דרכים – לעורכי דין, לקבלנים, לעובדים של העסק (כי משימה שהייתה לוקחת 20 שעות עכשיו אורכת 50 שעות).

מחקר שפורסם ב-2015 הראה שמחיר הדירות במנהטן עלה ב-50% וזה רק בשל עלויות הציות לרגולציה. המחקר מצא פערים גדולים בין ערים שונות – מבירמינגהם ויוסטון, שם עלויות הרגולציה לא היו מאוד משמעויות, ועד לערים כמו לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו, שם הרגולציה לבדה העלה את מחירי הדירות ביותר מ-40%. מצאתי עוד מקורות שמראים את אותה תמונה. בהסתכלות על כל ארה"ב – הרגולציה אחראית ל-25% מעלות הבתים צמודי הקרקע (single family home).

היום שליש ממחיר הדירה בניו יורק הוא הודות לרגולציה. ללא עלות הבניה עצמה וללא עלות הקרקע. רק רגולציה.

הרגולציה מעכבת תהליכים ומבזבזת זמן יקר

אבל זה לא נגמר רק בעלויות ציות ישירות.

העיכובים שנגרמים על-ידי הרגולציה ותהליכי האישור משפיעים על הזמן שנדרש להשלמת פרויקטים. יזמים רבים נתקלים בבעיות בירוקרטיות שלוקח חודשים ואף שנים עד שמוצאים להן פתרון. במרץ 2024 מגזין הנדל"ן TheRealDeal דיווח על מקרה בו יזם נאלץ להמתין שנה שלמה כדי לקבל פגישה עם גורם מקצועי אצל אחד הרגולטורים, שבכוחו לפתור סתירה בין שתי רגולציות (דרישות נגישות ודרישות נוף). אני רוצה להאמין שזה מקרה קיצון. אבל מנסיוני, גם אם רוצים להיות אופטימיים – מערכת שיוצרת כאלו מקרים יוצרת עוד הרבה מקרים פחות חמורים (נניח שעל כל מקרה כזה יש 100 מקרים של המתנה של חודש לפגישה כזו).

הבעיה הזו היא נפוצה ומצבים כאלה לא נדירים. התוצאה היא שדירות רבות נותרות ריקות למשך חודשים בזמן שבעלי הדירות ממתינים לאישורים שונים לשיפוצים או להרחבות; או שקרקע לבנייה נשארת לא מפותחת כי ממתינים לאישור או לפתרון בעיה בירוקרטית.

כוחות פוליטיים וכלכליים שמעכבים שינוי

הבטחתי שאדבר על ההיבט המבני של התופעה. אז מעבר לכך שהרגולציה הולכת ותופחת וממש מקבלת חיים משלה, יש לבעיה עוד היבטים. למשל, מקבלי ההחלטות מורכבים מדרג פוליטי נבחר ומדרג מקצועי ממונה. כולם צריכים לעבוד יחד כדי לשנות את המצב הנוכחי.

הבעיה היא שעולם הנדל"ן ועולם הבניה רוויים בהמון אינטרסים שמכניסים רעש ולחץ למערכת. למשל, סיפרתי בעבר שבסן פרנסיסקו בעלי הבתים הקיימים חוששים שפישוט החוקים יפגע בערך הנכסים שלהם (כי המחסור בדירות מביא לכך ששווי הבתים שלהם עלה), ולכן הם מתנגדים לצעדים שמטרתם להקל על הבנייה החדשה. ציבור שמתנגד להקלה או לפישוט של הרגולציה, מפעיל לחץ כלכלי ופוליטי כדי לסכל רפורמות. וזה מצליח להם לפחות בחלק מהזמן. בנוסף, לעתים הדרג הנבחר מעדיף לשמור על המצב הקיים כדי למנוע עימותים פוליטיים עם תושבים מקומיים, עם הרגולטורים שקבעו את הדרישות המחמירות או עם בעלי אינטרסים אחרים.

האתגר הוא שגם הדרג המקצועי וגם הדרג הנבחר יכולים להיות חלק מהפתרון אבל גם חלק מהבעיה. הם יכולים לבטל הוראת מטופשות, לצמצם את עודף הדרישות, לאפשר גמישות ולבטל סתירות בין הוראות.

לעיתים גם הדרג הנבחר וגם הדרג המקצועי לא מוכנים להכיר בכך שההחלטות שהם קבעו בעבר (או שבסמכותם לתקן או לבטל) הן חלק מהבעיה. מאוד קל להסתתר מאחורי אינטרס ציבורי כמו בטיחות, בריאות או נגישות ולהטיח במי שבא לשנות – "אתה רוצה שיהיו תאונות?"

ברור שאף אחד לא רוצה יותר תאונות, אבל אף אחד גם לא רוצה לחנוק את שוק הדיור. ומאחר שבעולם האמיתי צריך למצוא איזונים ופשרות, חייבים לבחון את הרגולציה הקיימת באופן ביקורתי ולחפש פתרונות מאוזנים.

אור בקצה המנהרה: רפורמות מקומיות כתקווה לשינוי

יש מקומות בארה"ב שכנראה מבינים את הצורך ברפורמה, שם ניתן לראות התחלה של צעדים ממשיים לשיפור המצב. מיניאפוליס ביטלה בשנת 2019 את ההוראה שקבעה שבשכונות מסויימות מותר לבנות רק בתים חד-משפחתיים. ובכך היא פתחה את הדרך לבנייה של דיור צפוף יותר (וגם פישטה את הרגולציה). גם ערים כמו גרנד ראפידס (Grand Rapids) נקטו בצעדים להקלה בבנייה, כולל הקלות בדרישות לעניין גודל המגרשים והקלות על בנייה של מבני מגורים בעלי מספר קומות.

ולא חייבים לבנות בניין חדש. יש מדינות ששמו את הדגש על הקלת הרחבה של מבנים קיימים כדי להוסיף בהם עוד דירות. זה מה שנעשה למשל, בהוואי ובמונטנה, שהעבירו חוקים שמאפשרים להוסיף יחידות דיור ומפחיתים את ההגבלות על הבנייה.

ההזדמנות לרפורמה רחבה

השאלה היא מה נקודת הייחוס שלנו. נראה שיש הרבה בעלי תפקידים שמניחים מראש שמערכת התכנון והבנייה אמורה להיות מסובכת (חשיבה של "זה לא באג – זה פיצ'ר").

לדעתי זו נקודת מוצא בעייתית, כי היא מקבלת את הבעיות במצב הקיים כמשהו שאי אפשר לפתור.

יהיה קשה ומסובך לעשות את השינוי, אבל העבודה המסובכת צריכה להיות של קובעי המדיניות בפישוט הרגולציה; ולא של האזרח בקצה בהתמודדות היום-יומית איתה.

כדי ליצור שינוי אמיתי, יש צורך בשיתוף פעולה רחב יותר בין הדרג הנבחר, הדרג המקצועי (שמורכב ממגוון גופים) והציבור. לפני חמש שנים כתבתי פוסט על רגולציית הדיור בארה"ב והצבעתי על הקושי שימנע מהנשיא טראמפ לטפל בה – יש פיתוי גדול לעשות צעדים קוסמטיים או לצאת בהכרזות דרמטיות.

אבל יש סיבות חזקות לבצע כזה מהלך. הרפובליקנים תומכים בשוק חופשי והקלות על מעמד הביניים. הדמוקרטים בעד שוויון חברתי, ניידות חברתית ועזרה לשכבות החלשות. צריך רק להחליט שבמקום להוסיף עוד רגולציה – מתקנים את זו שקבענו.

יישום של רפורמה כזו היא משימה מאתגרת מאוד. אבל כגודל האתגר כך גודל הפרס – ניתן להוזיל את מחירי הדירות בארה"ב בעשרות אחוזים ולייצר שוק דיור תקין ונגיש יותר.