הורדת מחירי הדיור באמצעות שיפור הרגולציה

מחירי הדיור, משבר הדיור, יוקר המחייה. אחד הנושאים הכי מדוברים בשיח הכלכלי בישראל – שלא מצליחים לפתור. אז הנה הצצה לניסיון מעניין של מדינה קטנה אחרת שמנסה להוריד את מחירי הדיור. קוראים לה – ארצות הברית.

בחודש יוני 2019 הנשיא טראמפ חתם על צו נשיאותי שמקים גוף חדש שתפקידו להמליץ על דרכים להפחית רגולציה כדי להוזיל את מחירי הדיור ולקצר את תהליכי התכנון והבניה. מטה הדיור האמריקאי החדש ינתח לעומק רגולציות שונות ברמה הפדרלית, המדינתית והמקומית כדי להבין ממה מורכב הסבך הרגולטורי ובעיקר – אילו רגולציות תורמות לבעיה.
באופן כללי אפשר למפות שלוש דרכים שבהן רגולציה מזיקה לשוק הדיור: (1) מייקרת את עלות הבניה והדירות; (2) מעכבת בנייה של דירות; (3) חוסמת לחלוטין ומונעת פרויקטים.

מחקרים רבים נערכו בארה"ב והצביעו על האופן שבו הרגולציה של תכנון ורישוי בנייה מייקרת את הדיור עבור האמריקאים, מאטה את הבניה ולפעמים גם חוסמת אותם כליל.

אילו בעיות יש ברגולציה האמריקאית?

הנה כמה דוגמאות לרגולציה שכנראה נמצאות ברשימת הבעיות שמטה הדיור בוחן. הראשונה היא רגולציה שמגבילה שימושים לפי אזור (zoning) – למשל שבאזורים מסויימים אסור לפתוח עסקים ובאזורים אחרים אסור לבנות דירות למגורים. למשל, מחקר שבחן את מחירי הדיור במנהטן ניו-יורק מצא שהגורם המרכזי למחירי הדיור הגבוהים הוא ההגבלות על השימוש בקרקע.

כמובן שתהליכי התכנון והרישוי יהיו במוקד העבודה של מטה הדיור, כי תהליכים אלו נוטים להתארך (מה שגם מאוד מייקר אותם).

רגולציה אחרת שלדעתי על הכוונת של מטה הדיור היא הגבלות ותקני מינימום. למשל, תקני חנייה שקובעים מינימום מקומות חניה על כל יחידת מגורים. רגולציה כזו גם מקטינה את מספר הדירות שאפשר לבנות (כי יותר שטח מוקצה לחניות) וגם פוגעות במרקם העירוני והופכות אותו לפרברי (ובעקיפין גורמות לכך שיותר שטח יוקדש לכבישים עבור כל המכוניות). עוד סוג של תקן מינימום הם תקנים אנרגטיים. לדוגמה, אם קובעים שבניינים חדשים חייבים להיבנות עם חלונות מבודדים – הדרישה הזו עלולה לייקר את מחירי הדירות. והתוצאות יותר מורכבות כשהדרישות יותר מסובכות (וזה קורה בדרך כלל) – למשל אם חובה להתקין דוד חשמל מיוחד חלה רק על בניינים מעל 10 קומות, אז חלק מהקבלנים יעדיפו לבנות בניינים של 9 קומות בלבד.

ובעיה נוספת היא רגולציה שמעודדת או מאפשרת פרקטיקה של NIMBY – קבוצות מקומיות שמתנגדות לפרויקט כי הוא קרוב אליהן.

מה המטרה?

חלק מהארגונים בארה"ב חוששים שבמטה הדיור יעדיפו מהלכים קלים ושטחיים במקום ייעול שיטתי ומעמיק של תהליכי הרישוי. למשל, הקואליציה לדיור של בעלי הכנסה נמוכה פרסמה אזהרה שלא למהר לבטל רגולציות שעוסקות בדיוק בר השגה כי התוצאה תהיה פגיעה באוכלוסיות חלשות והיא לא תביא לשיפור משמעותי בהליכי הרישוי.

האזהרה הזו מגלמת שאלה בסיסית שהצו הנשיאותי מעלה – באילו רגולציות ובאילו בעיות טראמפ מתכוון לטפל. מהצו זה ממש לא ברור ולכן גם פוליטיקאים, גם חברות פרטיות וגם ארגוני חברה אזרחית – חוששים שהוא לא יטפל בבעיות האמיתיות או שחלילה יגרום לנזק.

יש רגולציות שמעצבות את מבנה השכונות ומשפיעות על הרכב האוכלוסיה (וכך פוגעות במוביליות החברתית והכלכלית). זו בעיה שמפריעה בעיקר לדמוקרטיים בארה"ב. מצד שני, יש רגולציות שמטילות מגבלות על תעשיית הבניה – החל מדיני עבודה, רגולציה של בטיחות ועוד. בעיות כאלו ברגולציה מפריעות יותר לרפובליקניים.

הכל פוליטי?

בלי קשר לממצאים ולהמלצות של מטה הדיור החדש, כבר עכשיו טראמפ יודע שהוא צריך לקבל החלטה אסטרטגית.

טראמפ יצטרך לבחור מול מי הוא מוכן להיאבק: מול הרגולטורים המקצועיים (בממשל הפדרלי ובמדינות) כדי לייעל את התהליכים באמת, או מול הפוליטיקאים משתי המפלגות כדי לשנות הוראות כלליות.

התיקון האמיתי, מהשורש יחייב נבירה בהוראות המקצועיות שהרגולטורים קבעו, ניהול מלחמת שוחות, וניעור כללי של המערכת הממשלתית כדי לייעל תהליכים. זה קשה, זה אפור וזה דורש זמן וסבלנות. טראמפ עבר את אמצע הקדנציה שלו והוא ירצה להראות תוצאות מוגמרות לפני הבחירות בנובמבר 2020. אין לו הרבה זמן עד הבחירות ולדעתי מעולם לא הייתה לו הסבלנות שדרושה בשביל לעשות טיפול שורש יסודי ברגולציית התכנון והבניה.

רפורמה זה קשה

לכן מאוד יכול להיות שטראמפ יבחר שלא להיכנס למאבק מול הרגולטורים המקצועיים ויעדיף לקדם רפורמה שהוא יכול להעביר בקונגרס. כדי לעשות את זה הוא יבחר נושאים שהם יחסית בקונצנזיוס מבחינת רוב הרפובליקנים והדמוקרטיים. דוגמה לנושא כזה היא תקני החניה שמחייבים את יזם להקים כחלק מהפרויקט חניות (ובארה"ב גם ממש גארג' להחנות בתוכו את הרכב). מדובר בקרקע יקרה ובעלויות בניה ופיתוח. יש סיכוי לא רע שהדמוקרטים והרפובליקנים יסכימו לצמצם את השימוש בתקני חניה מחייבים, למרות שרכב פרטי ובית עם חניה נמצאים בלב האתוס האמריקאי.

וזו המלכודת של טראמפ – התיקון האמיתי והמהותי של הרגולציה ידרוש תהליך מעמיק בתוך הממשלה, זה ייקח זמן וידרוש תשומת לב רבה לפרטים. ומצד שני – תיקון חקיקה נקודתי ומהיר לא יפתור את בעיות השורש ויהיה קשה להעביר אותו בקונגרס (גם בישראל עלו הצעות כמו מע"מ 0 על דירות, שהצריכו תיקוני חקיקה). כנראה שאפשר יהיה להעביר בקונגרס צמצום של תקני החניה המחייבים, אבל אין סיכוי שקונגרס שנשלט על-ידי רוב דמוקרטי יעביר הקלות רגולטוריות כמו הפחתת סטנדרטיים לחיסכון באנרגיה או שכר מינימום לעובדי הבנייה.

הדילמה של טראמפ לא תיאורטית והיא משותפת לעוד נבחרי ציבור שהבטיחו להוריד את מחירי הדיור. זה לא סוד שהרגולציה בתחום התכנון והבניה צריכה לעבור שיפור ושהתהליכים הבירוקרטיים צריכים דיאטה רצינית. גם הציבור וגם הרגולטורים ירוויחו מתהליך כזה בטווח הארוך. אבל פוליטיקאי צריך להיות אמיץ או משוגע כדי להיכנס למהלך כזה ולתת גיבוי לכוח המשימה שיעשה סדר אמיתי בנבכי הרגולציה.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s